전세퇴거자금대출 은 주택담보대출의 일종으로, 세입자가 퇴거할 때 보증금을 돌려주기 위해 은행이나 보험사에 신청하는 대출입니다
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역전세 반환대출 규제완화 시행
7월 27일부터 1년간(7월 27일 ~ 7월 31일) 한시적으로 적용되는 전세금 반환목적 대출규제 완화에 관한 내용입니다. 역전세로 인한 전세금 반환 어려움을 겪는 집주인이 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 통해 전세금 반환을 할 때 DSR·RTI 등의 규제가 완화됩니다. 이 조치는 전세가격 하락으로 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 때문에 불안해하는 세입자들을 지원하기 위한 것입니다.
대출한도는 최대 5억원으로 제한되며, DTI 60%, RTI 1.0배로 완화됩니다. 이를 통해 전세금 차액분에 대한 대출이 원활해집니다. 세입자가 후속으로 즉시 구해지지 못한 경우에도 전세금 반환을 원활히 할 수 있도록 대출금액을 지원하며, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 상환할 수 있도록 합니다.
집주인이 자가 거주자로 전환하는 경우에도 반환자금을 대출받을 수 있지만, 자가 거주 후 2년 이상 실거주 여부를 모니터링하며 엄격한 조치가 따를 예정입니다.
대출금은 현 세입자에게 직접 지급되며, 집주인은 대출금을 전세금 반환 외의 용도로 사용하지 못하도록 엄격한 관리가 이뤄집니다. 반환대출 이용기간 동안 신규주택 구입이 제한되며, 이를 어기면 대출 전액 회수 및 3년간 주택담보대출 취급 금지 등의 페널티가 부여될 예정입니다.
또한, 집주인이 후속 세입자를 보호하기 위해 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약을 체결하고 은행은 해당 특약이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원합니다. 후속 세입자가 반환보증 가입하지만 보증료는 집주인이 부담하며, 이를 통해 집주인의 후속 세입자 보호 의무가 손쉽게 이행될 수 있도록 합니다.
이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위한 조치로, 전세금 반환에 대한 대출규제를 한시적으로 완화하여 세입자와 집주인 모두에게 혜택을 제공하고자 합니다.
전세퇴거자금대출 이란
집주인이 임대차보증금을 반환해주기 위한 용도로 받는 대출
전세퇴거자금대출은 전세계약 시 지불한 임대차보증금을 반환받기 위해 이용하는 대출로, 다른 용어로는 세입자 퇴거자금대출 또는 임차보증금 반환대출로 불립니다.
이는 일종의 주택담보대출이지만, 주로 세입자의 보증금 반환을 목적으로 하는 차이가 있습니다. 예를 들어, 감정가 12억원에 대해 LTV 60%가 적용된다면, 일반 담보대출은 7억 2천만원이지만, 전세퇴거자금대출은 전세금 반환을 위한 6억원만을 대출받게 됩니다.
전세퇴거자금대출 규제 및 한도
조정대상지역에서는 1주택 또는 일시적 2주택자만 전세퇴거자금 대출이 가능하나, 강서구 마곡동은 최근 조정지역에서 해제되어 다주택자라도 LTV 60%까지 대출이 가능합니다.
예를 들어, 마곡 아파트의 감정가격이 12억이라면 LTV 60%인 7억 2천만원까지 대출이 가능하지만, 전세퇴거자금대출의 한도는 전세가격인 6억까지입니다. 김뱅샐씨의 연봉이 1억원을 넘기 때문에 전세퇴거자금대출 한도인 6억 전액을 대출할 수 있습니다.
다만, 대출 실행 전에는 DSR이 충족되어야 하며, 만약 DSR이 부족하다면 6억이 아닌 다른 금액이 대출될 수 있으므로, DSR 여부를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
| 전세퇴거자금대출 한도 정리 | ||
| | 규제지역(용산구, 송파구, 서초구, 강남구) | 비규제지역 |
| 1주택자 | LTV 50% | LTV 70% |
| 다주택자 | LTV 40% | LTV 60% |
| ※ 규제지역 내 다주택자 및 2019년 12월 16일 이후 구입한 초고가 아파트 소유자 2억 금액 제한 폐지※ 규제지역 내 전세퇴거자금대출 시 전입 의무 폐지[출처] 주택 보유 수에 따라 달라지는 전세퇴거자금대출 한도와 금리 그리고 주의사항에 대해 알아봅시다!|작성자 전문가 최성국 팀장 | ||
보금자리론을 활용한 전세퇴거자금 대출
무주택자나 1주택자는 특례보금자리론을 활용하여 전세자금 퇴거대출을 얻을 수 있습니다.
다만, 해당 대출은 주택가격이 9억원 이하일 때만 가능하며, 따라서 마곡 사례처럼 집 값이 12억원인 경우 해당 대출을 받을 수 없습니다.
또한, 특례보금자리론을 이용하는 1주택자는 기존 주택을 대출 실행일로부터 2년 이내에 처분해야 하므로 이 점도 고려해야 합니다.
특례보금자리론 대출을 통한 전세퇴거자금 대출의 총 한도는 최대 5억원이며, LTV 70%와 DTI 60%로 보금자리론 대출을 활용하면 전세퇴거자금대출보다 더 많은 한도가 나올 수 있습니다. 이 대출의 금리는 4%대로 적용되며, 전세퇴거자금 대출은 임대차계약 만료 시에 신청할 수 있습니다. 다만, 법인 임대사업자는 전세퇴거자금대출이 불가능하다는 점도 주의해야 합니다.
전세퇴거자금대출 주의사항
전세퇴거자금대출 신청 시, 해당 융자금 사용 중에는 추가 주택 구입을 약정으로 금지해야 합니다. 이 약정은 세대원을 기준으로 하며, 만약 담보대출 신청 시점에 신고한 주택이 아닌 다른 주택이 나타난다면 약정 위반 페널티가 부과됩니다.
약정 위반 페널티는 모든 담보대출이 즉시 상환되며, 이후 3년 동안 어떠한 금융사를 통해도 담보대출을 받을 수 없게 됩니다. 이미 약정서를 작성한 경우, 해당 융자금을 전액 상환하여 약정 효력을 상실시킬 수 있습니다. 상환이 어려운 경우, 다른 금융권의 사업자 대출을 통해 대환하여 약정 효력을 해제할 수도 있습니다.
주의할 점은 오피스텔, 상가, 토지는 주택으로 분류되지 않아 문제가 없지만, 분양권이나 입주권도 담보대출 시 주택으로 분류되므로 주의가 필요합니다.
전세퇴거자금대출 금리
현재 전세퇴거자금대출의 최저 금리는 국민은행, 대구은행, 그리고 농협중앙회에서 확인되고 있습니다. 이 금리는 매일 변경되므로 실제 확인 시점에 따라 다를 수 있습니다. 5년 동안 고정금리가 유지되다가 그 이후에는 변동금리로 전환되는 혼합형 상품이 존재하며, 현재 해당 상품의 금리는 약 4.14%~4.17% 정도로 확인되고 있습니다.
특히 공무원, 교사, 군인, 농업인 등 특정 직업군에 해당하는 채무자는 해당 은행에서 0.1% 더 낮은 금리로 대출을 진행할 수 있습니다. 다만, 은행이 요구하는 부수거래 조건(급여이체, 카드 사용, 자동이체, 적금, 청약 등)을 모두 충족해야 하며, 연 소득 대비 40% 이내의 원리금 상환 금액만 신청 가능합니다.
DSR이 40%를 초과하는 경우, 보험사를 활용하여 대출을 받을 수 있습니다. 이 경우에는 부수거래 조건이 필요하지 않고, 대략 4.66%~4.89%의 금리가 적용됩니다. 그러나 보험사도 부동산 규제를 받기 때문에 DSR이 높을 경우 2금융사의 사업자 대출을 고려해 볼 수 있습니다.
